全上海只有这里值得等它五年

　　大家好，我是卢俊，快到年末了，和大家总结下2020年的上海楼市

　　大概就是两件事情：第一件事情，我们大概在什么样的时间点去买是比较合适的，第二件事，应该买什么项目/户型/总价段

　　每个人的需求都不一样，所以相比较而言，后一件事是我们所有人需要自己去考量和判断的

　　今日配乐《多看一眼》

　　记录一句超好听的歌词：哪怕没有结局，还是清空了退路

　　对于整个上海楼市来说，今年有一个非常重要的时间点，整个楼市的根本性逆转发生在今年的8月份

　　非常多的项目，在八月前后开盘的市场反馈是完全不一样的

　　很多项目可能什么都没有做，同一个地段，一样的产品，一样的面积段，认筹率却突然有了很明显的提升，只是因为它的开盘时间放在了今年的8月份之后

　　这足以说明，从8月份开始上海楼市已经进入到一个爬坡阶段，楼市的回暖已经非常明显

　　一手房这样的趋势一直会延续到明年年初，因为明年伴随着大量的项目入市，这样的热度会一直保持。如果最近一年有买房计划的话，在明年的5月份之前都还算是一个窗口期，这段时间需要抓紧去做研判

　　第二个是关于二手房，我们拉了最近3年的二手房数据，上海平均每月卖掉2万套是一个健康的成交量

　　疫情之后，楼市的成交量一直维持在2万套以上，而这个数字在过去三年间几乎没有实现过

　　在9月份，二手房的成交量已经达到了30000+套，这是2016年之后整个上海二手房成交的最峰值

　　而2020年10月，二手房的成交套数又下滑到28469套，这是否意味着楼市降温了？

　　并不是。10月份成交套数下滑的根本原因在于银行没有信贷了

　　所以这股楼市的热度实际上是一直保持着的，甚至会延续到明年。在2021年，银行又有了足够的信贷，整个二手房的成交量一定会有比较大的提升

　　要知道二手房释放的不仅仅是购买力，它也是获得购买力的一个重要方式。很多人是通过卖掉房子再去买房子的，二手房的流动性增加，一定会反向推动一手房的回暖

　　所以在一个楼市上涨的时间，提前去选好房子，对我们来说会是一件比较正确的事。不完全是因为房价会上涨，而是在摇号政策之下，摇不到的焦虑使得很多人都没有办法很好的做决定

　　我们一定要意识到，在对的时间我们才有可能从容的选择对的地方

　　第三个我想讲的就是，预售证的价格其实是有一定规律的

　　上海定价有几条线，第一个是滨江条线，今年已经集体往13万冲刺了。第二个是内环，今年上半年内环的预售证还在10万左右，跟中环差不多的水平，但是明年开始，内环会有极大的供应，大约2万套

　　而北外滩比较好的地块预计都会在12万以上，这应该也会成为未来内环内的一个价值

　　最后要重点聊的一条线其实是外面这一环

　　目前整个上海郊环线带地铁属性的项目，价格都在4万+，而很多没有地铁规划的项目也大有往4万+去冲的势头

　　在2019年楼市不是特别好的时候，上海单价涨幅最高的地方在安亭，从25000左右的价格直接提升到43000左右

　　里面有几个原因

　　首先是安亭基数够低，有足够的上升空间。这也是远郊区域的特质，受到一些利好就很快会有价格的提升

　　第二个，当价格足够低，就有勇气给到合适的预售证价格，这一点很重要，对于预售房来说，预售证的审批是很严格的

　　所以目前的变化还是会发生在郊环位置

　　那，下一个会发生变化的地方在哪？

　　老上海人都了解，上海有一个5年规律，每5年一定会有一个红利特别大的发展区域，屡试不爽

　　第一个，毫无疑问就是1990年的陆家嘴，因为整个浦东都是从那里开始的，陆家嘴的开发造就了目前整个大盘的房价

　　下一个5年，上海给自己找到了一个很好的城市副中心——徐家汇

　　所以在那5年时间里面，上海除了人民广场、陆家嘴，还有徐家汇，整个上海的骨架就在此基础上延伸开了

　　1995年徐家汇之后，上海就非常快的在城市的四角找到了四个城市副中心，除了徐家汇，还有五角场、真如和花木。基于这东南西北四个点，上海的中环就起来了

　　四个城市副中心很快成功之后，上海又在2005年做了一个宏伟规划——一城九镇

　　上海的一城九镇规划落地

　　一城九镇就是我们现在看到的松江、安亭、浦江、周浦等10个新城，所以我们能看到，2008年入市的很多项目，都在一城九镇

　　伴随着这10个新城，上海迎来了地铁发展最快的5年

　　再5年之后的2010年，上海最大的变化是全面城市化。因为一城九镇的成功，上海所有近郊区都进入到了城市化的开发

　　从此以后，上海除了金山和崇明，就没有严格意义上的郊区了。那一年我们整个上海最大的变化就是消灭了郊区

　　2015年被划出来的战略就是大虹桥，而今年除了大虹桥，在上海听到的另一个国家级战略规划就是临港自贸区

　　所以，2020年最大的红利点就在临港自贸区，而且这样的红利不仅仅只存在1年，而是会在未来的5年时间，持续成为整个浦东利好的辐射区

　　我们可以想象一下从2015年到2020年，虹桥做出了多少案例。虹桥的利好使得整个大虹桥核心区，即使在外环外的位置也可以顶到8万，华漕这些新兴的板块可以顶到6-7万的价格。这就是整个5年虹桥发展红利的价格兑现

　　所以未来5年，临港也会承接整个自贸区的红利，这也是一个显而易见的趋势

　　实际上现在的临港小环境的配套已经非常充分了，这也可以看出这个地方的决心和野心，它一定会是一个特别好的板块

　　所以大家一定要记得上海有5年一发展的习惯，2020年除了临港自贸区，没有第二个选择

　　关于自贸区，大家都会提到各种各样的利好，但我只想讲两件事

　　第一件事就是，未来整个临港乃至浦东的路网关系会进行二次颠覆

　　很多人认为浦东的通达性只能往浦西延伸，或者说只能独立存在，但是从目前的规划来看，围绕着临港和浦东机场这两个枢纽点的路网排布，已经做得非常超前了

　　它跨过了沿海，把自己的重心延伸到了南通、启东

　　我们要意识到，今年有一条高铁通到了南通，上海东站也有落位。换句话来说，这里会成为下一个虹桥枢纽

　　这个交通枢纽不是来串联一体化的城市的，而是串联整个长江沿江沿海带

交通示意图

　　未来的上海不但有一个往内的抓手，还有沿海这条抓手。交通的改变会让整个浦东的地位格局发生变化

　　现在我们对于临港的认知是整个浦东最东边的一个小角落，但在交通情况改变后，它会非常快的跟城市融合，它可以通往的地方也会更多，无论是到张江还是到大虹桥，便捷性都会得到很大的提升

　　第二个事情，也是很重要的一点，浦东能有现在，最主要的一个理由就是产业

　　浦东的房价并不是完全按照环线来走的，位于上海中环的张江汤臣豪园的二手房能够卖到14万，张江万科翡翠公园即使是12万的价格还是一房难求，为什么？

　　因为浦东的房价是跟着产业走的，张江能够顶到那么高的位置，就是因为张江有着非常强劲的产业。这种现象是在浦西是不太会出现的

　　除了张江，还有前滩、陆家嘴，产业本质上颠覆了整个浦东的定价格局

　　所有对外的文件其实已经很明确了，整个自贸区要做的就是打造下一个浦东

上海自贸区临港新片区特斯拉超级工厂航拍，来源：上观新闻

“生命蓝湾”生命科技产业园，来源：上观新闻

临港“城市会客厅”文化创意产业，来源：商会资源

　　而现在就是一个特别好的切入时间点

　　红利有了，但是需要时间去兑现，因为地理位置，目前的房价也在一个非常低的位置，而低价就是一个大优势

　　安亭可以有这样的波动，这里未来也有可能，因为它的总价够低，城市均价线以下的房子势必不会被严格调控，所以这些房子相对来说会更加市场化

　　当认可了大板块的优势之后，有一个小板块我特别想为大家解读，这个小板块叫蓝湾国际社区

蓝湾国际社区

　　今年上海楼市卖得最好的几个板块，都是特别强的小板块，比如前滩、华漕，前滩是前滩国际社区，华漕还有一个名字叫虹桥前湾国际社区

　　能够定义成国际社区的前提是什么？

　　很重要的一点是，如果这个地区不是成片开发，它一定没有可能成为一个很纯粹的国际社区

　　为什么前滩很贵？因为它是中环附近唯一一个可以成片开发的土地，成片开发才可以装下那么多的利好，而虹桥前湾也是如此

　　点状开发只会有好项目，只有成片开发才会有好板块

蓝湾国际社区

　　而蓝湾板块也是整个自贸区里仅有的一块能够成片开发，且有比较聚集住宅的板块，这是很重要的一点

　　第二，所有的城市规划，都会把两个元素抓得很紧，水和绿化

整个前湾也好，整个前滩也好，都有自然水系加绿化隔离

　　相对隔离是国际社区很重要的一点，如果跟周边打成一片，可能会形成一个相对嘈杂的区域。所以高端社区的打造都有相对隔离的绿化

　　对于整个自贸区而言，蓝湾应该是他们重金打造的一个板块，因为它把所有的水系跟绿化都环绕在整个社区里面

所以对于这个板块，我个人认为未来潜力会很不错

　　第三，在这个地方还没有很多住宅的时候，它就把所有的商业都明确掉了。这件事情在前滩和华漕也是一样

　　很少有地方会像这样，在住宅还没有成批量入住的时候，就先把配套完善好

临港蓝湾规划图

　　目前商业上，已建成的6万方蓝湾天地商业综合体，已签约法国雅高集团旗下的美爵精品酒店、万达影城、美格菲健身会所、大润发FA-Store生鲜超市、肯德基等，品牌商家云集

示意图

　　教育上，已引进上海奉贤区世外教育附属临港外国语学校（九年一贯制），学校已开学

实‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍景图

　　幼儿教育方面，11月底，项目周边公立的临港蓝湾幼儿园已经开工在建，建成投用后将为蓝湾社区居民提供家门口的高品质幼儿就学方案，进一步完善国际社区教育配套体系

　　为什么能够配套先行

　　一定是政府在驱动，一定是政府在重视，一定是政府在重点打造

　　除了商业之外，教育配套也提前做了，这样的模式跟华漕是一模一样的。所以我认为未来是有潜力的板块，它的节奏和逻辑，大概率都是相同的

　　这里已经有了一个比较好的国际化社区的蓝本，这也是为什么很多人开始提前验资，提前锁定

　　而在这个国际化社区的板块内，迎来了我个人认为产品品质最好的住宅项目——电建地产·泷悦蓝湾

　　即将入市的0902地块，涵盖了8幢11-13层墅区洋房，以及12幢叠加别墅，墅区洋房面积约为98-122平米三房，叠加别墅则是面积为150-167平米的四房产品

效果图（以实际交付为准）

　　虽然项目还未取证，但根据板块内之前的新房价格来预估，最小户型98平的三房预计总价可能只要2字头，低于市场调控线以下的总价范围是这个板块最大的潜力；

　　以下为项目98平样板间照片：

电建地产·泷悦蓝湾约98㎡户型样板间实景图

　　目前项目正在验资中，交付标准样板间即将开放，预计12月中上旬取证！

　　真有好房线下品鉴会

　　临港自贸区站即将开团

　　卢俊会在现场与粉丝面对面交流