【导读】从建筑本体来说，工业遗存的宽阔空间为项目改造定位提供多种业态可能，包括休闲商业，文化展览及贸易，创意办公，及以体验、游乐消费为特色的综合体，为项目重新定位提供多元组合空间，满足创新衍生产品的个性化需求，进一步挖掘商业价值。
作者/ 张雪 翁亦青 张昊祺 曹蒙
出品/ 同策地产智库
在共和国七十余年的工业进程中，“长春第一汽车厂”、“宝山钢铁厂”这类录入教科书的全国明星工厂，代表着城市最高的工业水平。除了是城市发展初期的“动力引擎”，这些工厂也是城市工业文明发展见证者，时至今日，依然鲜活在一代又一代人的成长回忆中。
随着城镇化的快速发展，城市空间不断向外拓展，产业结构也在不断地进行优化重组，这些曾经为城市发展和社会建设做出过巨大贡献的老旧工厂，整理利用效率早已不复当年，反而在城市中心区位占据了大量土地资源空间。
然而作为具有时代背景的遗产建筑，老旧工业厂房也是一座城市重要的历史文化符号，简单剔除摧毁并不应该是其最终的归宿。
该如何为这群烙有城市印记的工厂创造新的价值点？
如今这已成为城市更新中亟待解决的新课题。
近年来，在以上海为例的一些城市中，城市工厂更新的参与者开始跳脱出对存量物业资产的单一设计改造，以发散性的视角对工厂改造进行了创新性尝试，为其他城市的工业厂房旧改也提供了新的思路。
静安NEO
—— 纺织机械厂的蜕变之路 ——
1、存量资产，如何破局？
静安NEO位于静安寺商圈1.5公里辐射范围内，原为静安律德大厦，建于1978年，前身为上海沪西纺织机械厂。
▲ 静安NEO改造前后对比
由于建造时间过早，律德大厦的一二层层高仅为2.7米，最低梁下净高仅2.3米，且建筑内基础设施过于陈旧，早已无法满足现代企业的办公需求，因此在改造前，大厦仅能散租给快递、餐饮零售、早教等经济效益较低的行业。
在缺乏整体运营管理的情况下，大厦物业租金回报收益极低，不仅与城市形象极不匹配，更无法兑现其所在区域价值。
如此优质的地理位置配上高流动性小体量的存量资产，如何解决租户清租、设计改造、结构加固、业态定位、招商运营等众多疑难问题，并实现最大化资产价值，将是一个不小的考验。
2、跳出传统思维定势，打造丰富业态城市综合体
针对存量物业的改造升级，多数开发商会选择维持物业的原有业态，但翰同资本在完成律德大厦的股权收购后，采用了“专业运营，劣后捆绑”的操作模式，将律德大厦改造为包含城市轻奢酒店CitiGO、创意办公空间摩客Mall Work以及生活美学商业等业态在内的商业综合体，不仅引进了专业的物业运营管理方—华住集团—作为项目投资方以及酒店部分的运营商，也引入金茂资本等专业投资机构联合投资，共担风险。
在完成了清租、设计、改造、招商等流程后，静安NEO终于在2018年12月焕然新生，正式亮相。
▲城市活力商业为项目增添了人气，多重业态组合实现了资源的高效集约，也增强了社交互动共享和客群粘性。
▲局部挑空解决共享大堂层高不足的问题，顶部镜面设计解决餐厅层高不足产生的压抑感
3、盈利能力强劲,投资收益回报增长显着
改造完的静安NEO，蜕变为一栋拥有充分开放的酒店、办公以及首层商业店铺等不同业态的楼宇，住户们都可以使用大堂、餐厅、酒吧、商务会议配套和屋顶花园等空间设施，多重业态构成了小型的生活圈，促进了整个空间的人气和活力，也提升了物业的经济效益。
▲改造后的静安NEO全楼投资收益回报增长显着
通过改造到出租再到增值，静安NEO仅用了18-24个月就实现了运营现金流的稳定，其坪效收益也大幅提升，就其中的CitiGO欢阁酒店来说，酒店在2019年2月份开业后出租率常年保持在90%以上，RevPAR可达480-550元/天，在上海同类型酒店中名列前茅。
项 目 总 结
打破传统存量物业改造的思维定势和局限，充分开放不同业态的管理界面；
实现小型生态圈内的资源高效集约，以及不同业态间客群的循环流动，提升单位面积收益率；
通过各方资源整合，有能力实现小标的项目短周期内的增值，给投资人提供相对较快的退出路径。
静安新业坊
—— 从老工厂，到新影视基地 ——
静安新业坊，是静安区提出“一轴三带”区域发展战略后推出的第一个大型产业发展项目，在上海冶金矿山机械厂的原址上，将废置老厂房改造为影视文化创意产业园区，占地150余亩，建筑面积15万平方米，总投资约9亿元。
前世 | 位处环上大国际影视产业圈核心区域的废置老厂房
静安新业坊地处的汶水路 210 号，处于环上大国际影视产业圈的核心区域，原是上海冶金矿山机械厂，它的发展蕴藏着上海近代工业向现代工业迈进的历史缩影，从1959年建厂至今，已历经61年风雨。
2009年宣告停厂后，空荡的老厂房只剩下历史的回响，但作为一个承载了城市历史文脉及记忆的重要载体，怎可就这样遗弃？这座废置老厂房默默等候着新契机。
直到苏河湾控股携手临港集团、上海电气共同打造静安新业坊国际文化创意产业基地，这座被日渐遗忘的机械厂才又吸收到新活力，重新站到了时代的台前。
▲原上海冶金矿山机械厂
▲停工废置的上海冶金矿山机械厂
改造 | 历史和现代碰撞、工业和艺术结合的影视文化创意产业集聚区
城市旧改的意义绝不仅仅是对建筑本身的改造和翻新，更多则展现赋予空间新功能，激发空间新价值，在尊重历史文脉保护的同时，探索构建完整产业链的发展路径。
静安新业坊以工业历史文脉的有效保护和再利用为载体，采取城市更新和增量开发相结合的模式，打造以影视内容制作为核心，汇集现代文化传媒、时尚创意产业、体育休闲产业等文创要素的亚洲领先、世界一流的影视文化创意产业集聚区。
▲新业坊总体规划图及如今的新业坊实景
老厂房改建时，建筑师根据其原有结构进行再设计，保留具有时代烙印的墙体和标语；新旧融合，将半个世纪前的工业辉煌融入时尚智慧的创意元素，展现出历史和现代碰撞、工业和艺术结合的独特魅力，工业历史的文脉就这样在新时代的文明中继续鲜活地存在着。
今生 | 静安区文创园区中的标杆及亮点
两年间（2017年改建-2019年开业），从规划设计到开园运营，静安新业坊逐渐成为静安区文创园区中的标杆及亮点，民生美术馆、东方传媒技术、新创华、UFC、儒意影业、嘉美麓德、万国体育等国内外知名文创企业不断落户园区，各大文创企业的进驻，不断丰富园区创意元素，增强园区发展活力。
▲获得吉尼斯世界纪录的24米巨型EVA初号机
静安新业坊与新创华合作，将世界最高的初号机落户园区，这不但成为静安区北门户重要的文化标志，也成为区文创产业发展的助推器，成为园区新地标。
▲民生美术馆
上海民生现代美术馆进驻园区，带动了更多的国内外文化资源在园区汇集，让静安·临港新业坊成为文艺青年的打卡地标、文化作品的展示舞台、文创企业的发展空间。
▲SMG提供全面支持的演播空间
新业坊也与SMG共同合作建设了两个演播室，大演播室900㎡，小演播室700㎡，除了基础配套设施以外，也将云存储平台、信号传输平台、媒资中心接入园区，SMG所有技术资源纳入到新业坊，为各个影视制作公司做技术服务。
从2017年改建至2019年1月正式开园，静安新业坊的开园租率达到了76%，改造后的园区租金为5.5~10元/㎡·天，高出周边平均水平60%，价值实现了跳跃升级。
曾经创造出辉煌工业文明的旧厂房，随着历史车轮进入了新时代，通过改造升级，在保留原有历史魅力的基础上，赋予新功能、焕发新魅力、激发新价值，这便是城市旧改的灵魂所在。
项 目 总 结
由于地处环上大国际影视产业区的辐射范围，因此在产业导入上，静安新业坊着力打造以影视内容制作为核心的影视文化创意产业集聚区；
工业旧改不仅仅是对建筑的改造和翻新，更多是赋予空间新功能，在保留历史文脉的同时，构建新的完整产业链。
仓廪实而知礼节，衣食足而知荣辱，从精神内核角度来说，如今人的追求已然从物质逐渐转向精神，从文化角度提升使用者的体验感也成为了房地产开发的重要命题。
工业遗存以其天然的文化内核优势脱颖而出，看似已被时代淘汰的老旧厂房，依然是延续城市历史文脉、展现城市工业文化价值、拓展城市发展空间的重要载体。
利用工业文化价值进行场所塑造，注入艺术、创意、购物、餐饮、娱乐等相融相生的元素，一方面可以充分发掘后工业化时代的原生记忆与情感，另一方面也可以盘活存量空间，赋予老旧厂房新的价值与活力。
在本文列举的案例中，静安NEO是总建面7000㎡的单体建筑，新业坊是多建筑物构成的一定规模的园区，虽然两者载体不同，但是其定位改造方向有相通之处。
在现今的工业遗存改造中，单一的业态或功能并不足以保障经济效益，利用新植入的业态圈进行功能重组、空间重构，着眼于整体空间场所的意向营造，平衡文化价值传承与创新，是未来工业遗存单体改造及园区改造可以执行的大方向。
